El sistema de amortización francés es el que usan la gran mayoría de hipotecas en España: pagas la misma cuota todos los meses (mientras no cambie el tipo de interés), pero el reparto de esa cuota cambia con el tiempo. Cada mes pagas intereses sobre el capital que todavía debes, y como al principio debes casi todo, la mayor parte de la cuota son intereses. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,75 %, la primera cuota es de 816,48 €, de los que 458,33 € son intereses y solo 358,15 € reducen la deuda. En la última cuota, los intereses son apenas de 1,87 €.
No es que el banco «cobre los intereses por adelantado»: simplemente, los intereses se calculan sobre una deuda mucho mayor al principio. Puedes ver tu cuadro de amortización completo en la calculadora de hipoteca y amortización.
La fórmula de la cuota
Cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ]
- C: capital prestado.
- i: tipo de interés mensual (TIN anual / 12).
- n: número total de cuotas mensuales.
Con 200.000 €, un TIN del 2,75 % (i = 0,0022917) y 360 cuotas: 816,48 € al mes.
Cada mes:
- Intereses del mes = capital pendiente × i.
- Amortización de capital = cuota − intereses del mes.
- Nuevo capital pendiente = capital pendiente − amortización.
Cuadro de amortización: los primeros 12 meses
Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,75 %:
| Mes | Cuota | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 816,48 € | 458,33 € | 358,15 € | 199.641,85 € |
| 2 | 816,48 € | 457,51 € | 358,97 € | 199.282,88 € |
| 3 | 816,48 € | 456,69 € | 359,79 € | 198.923,09 € |
| 4 | 816,48 € | 455,87 € | 360,62 € | 198.562,47 € |
| 5 | 816,48 € | 455,04 € | 361,44 € | 198.201,03 € |
| 6 | 816,48 € | 454,21 € | 362,27 € | 197.838,76 € |
| 7 | 816,48 € | 453,38 € | 363,10 € | 197.475,65 € |
| 8 | 816,48 € | 452,55 € | 363,93 € | 197.111,72 € |
| 9 | 816,48 € | 451,71 € | 364,77 € | 196.746,95 € |
| 10 | 816,48 € | 450,88 € | 365,60 € | 196.381,35 € |
| 11 | 816,48 € | 450,04 € | 366,44 € | 196.014,91 € |
| 12 | 816,48 € | 449,20 € | 367,28 € | 195.647,63 € |
Tras un año pagando 9.798 €, solo has reducido tu deuda en 4.352 €. El resto, 5.445 €, han sido intereses.
Cómo evoluciona a lo largo de los 30 años
| Año | Intereses pagados en el año | Capital amortizado en el año | Capital pendiente al final | % de la cuota que es interés |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 5.445 € | 4.352 € | 195.648 € | 56 % |
| 5 | 4.940 € | 4.858 € | 176.992 € | 50 % |
| 10 | 4.225 € | 5.573 € | 150.596 € | 43 % |
| 20 | 2.463 € | 7.335 € | 85.575 € | 25 % |
| 30 | 144 € | 9.653 € | 0 € | 1 % |
Dos datos que sorprenden a muchas personas:
- A los 10 años (un tercio del plazo) solo has devuelto el 25 % de lo prestado.
- La deuda no llega a la mitad hasta pasado el año 18.
En total pagarás 293.934 €: los 200.000 € del préstamo y 93.934 € de intereses.
Qué significa si vendes la casa a los pocos años
Imagina que vendes la vivienda al cabo de 5 años. Habrás pagado 60 cuotas, casi 49.000 €, pero todavía deberás 176.992 € al banco: solo habrás devuelto 23.008 € del préstamo. El resto de lo pagado, unos 26.000 €, fueron intereses. Por eso, si crees que cambiarás de vivienda en pocos años, conviene valorar bien si comprar compensa frente a alquilar, teniendo en cuenta también los impuestos y gastos de compra y venta.
¿Por qué se usa el sistema francés?
| Ventaja | Explicación |
|---|---|
| Cuota estable | Facilita el presupuesto familiar: sabes cuánto pagarás cada mes |
| Cuota inicial más baja | Al principio la cuota es menor que en otros sistemas, lo que facilita acceder al préstamo |
| Sencillez | Es el estándar del mercado y fácil de comparar entre ofertas |
Comparación con el sistema alemán (cuota decreciente)
En el sistema alemán o de amortización constante, devuelves cada mes la misma cantidad de capital (200.000 / 360 = 555,56 €) más los intereses del mes. La cuota empieza alta y va bajando.
| Concepto | Sistema francés | Sistema alemán |
|---|---|---|
| Primera cuota | 816,48 € | 1.013,89 € |
| Última cuota | 816,48 € | 556,83 € |
| Intereses totales | 93.934 € | 82.729 € |
| Cuota | Constante | Decreciente |
El sistema alemán paga menos intereses porque devuelve capital más deprisa al principio, pero exige una cuota inicial mucho más alta. En España es poco habitual en hipotecas.
Cómo pagar menos intereses con el sistema francés
- Amortizar anticipadamente en los primeros años, cuando los intereses pesan más. Reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota.
- Elegir un plazo más corto si te lo puedes permitir: a 25 años en lugar de 30, la cuota sube, pero los intereses totales bajan mucho.
- Negociar el tipo de interés: con 200.000 € a 30 años, bajar del 2,75 % al 2,25 % supone unos 18.700 € menos de intereses.
| Plazo (200.000 € al 2,75 %) | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 1.084,33 € | 60.240 € |
| 25 años | 922,62 € | 76.787 € |
| 30 años | 816,48 € | 93.934 € |
Con una hipoteca variable
Si tu hipoteca es variable, el banco recalcula la cuota en cada revisión con la misma fórmula, usando el capital pendiente, el nuevo tipo de interés y el plazo restante. El sistema sigue siendo francés: la cuota es constante entre revisiones.
Calcula tu cuota, tus intereses totales y tu cuadro de amortización en la calculadora de hipoteca y amortización.
Preguntas frecuentes
¿El banco cobra los intereses por adelantado en el sistema francés?
No. Los intereses de cada mes se calculan exactamente sobre lo que debes ese mes. Simplemente, al principio debes más y por eso pagas más intereses.
¿Puedo pedir otro sistema de amortización?
Algunos bancos ofrecen cuotas crecientes o decrecientes, pero el sistema francés es el estándar. Si lo que quieres es pagar menos intereses, el efecto es similar a hacer amortizaciones anticipadas en los primeros años.
¿Por qué mi deuda baja tan despacio al principio?
Porque la mayor parte de la cuota cubre los intereses del capital pendiente, que es muy alto al inicio. Con el tiempo, la parte de capital crece y la deuda baja cada vez más deprisa.
¿Dónde veo mi cuadro de amortización real?
El banco debe facilitártelo. Suele estar en la banca online, en la información precontractual (FEIN) y en la escritura. También puedes reproducirlo con nuestra calculadora.