Si amortizas parte de tu hipoteca anticipadamente, reducir plazo siempre ahorra más intereses que reducir cuota, porque el capital pendiente baja más deprisa y durante menos tiempo. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,75 % (cuota de 816,48 €), adelantar 20.000 € al principio te ahorra 22.953 € de intereses si reduces plazo (terminas en 25 años y 8 meses) y 9.393 € si reduces cuota (pasas a pagar 734,83 € al mes). La diferencia, 13.560 €, es el premio por mantener la cuota.
Reducir cuota, a cambio, te deja 81,65 € más al mes desde el primer día y reduce tu riesgo si tu hipoteca es variable. En este artículo comparamos ambas opciones con distintos importes y momentos, y repasamos las comisiones y los casos en los que no conviene amortizar. Puedes simular tu préstamo en la calculadora de hipoteca y amortización anticipada.
Cómo funciona cada opción
En el sistema francés, la cuota depende del capital pendiente, el tipo de interés y el número de cuotas restantes. Cuando entregas dinero al banco, el capital pendiente baja y tienes que elegir qué ajustar:
| Opción | Qué se mantiene | Qué cambia | Efecto principal |
|---|---|---|---|
| Reducir plazo | La cuota | Terminas antes | Máximo ahorro de intereses |
| Reducir cuota | El plazo | Pagas menos cada mes | Más liquidez mensual |
Las fórmulas:
- Nueva cuota (reducir cuota) = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ], con el nuevo capital C y el mismo número de cuotas n.
- Nuevo número de cuotas (reducir plazo) = −ln(1 − C × i / Cuota) / ln(1 + i), con la misma cuota.
Comparativa según el importe amortizado
Hipoteca de 200.000 € a 30 años con un TIN del 2,75 %, amortizando al inicio del préstamo:
| Importe amortizado | Ahorro reduciendo plazo | Nuevo plazo | Ahorro reduciendo cuota | Bajada de la cuota |
|---|---|---|---|---|
| 5.000 € | 6.233 € | 28 años y 11 meses | 2.348 € | 20,41 € |
| 10.000 € | 12.123 € | 27 años y 9 meses | 4.697 € | 40,82 € |
| 20.000 € | 22.953 € | 25 años y 8 meses | 9.393 € | 81,65 € |
| 40.000 € | 41.286 € | 21 años y 9 meses | 18.787 € | 163,30 € |
Reduciendo plazo, cada euro amortizado al principio ahorra entre 1 y 1,25 € de intereses en este ejemplo; reduciendo cuota, menos de 0,50 €.
Cuándo amortizas también importa
Al principio del préstamo, los intereses pesan mucho más en cada cuota. Este es el cuadro de amortización de la hipoteca del ejemplo:
| Año | Intereses pagados en el año | Capital amortizado en el año | Capital pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 5.445 € | 4.352 € | 195.648 € |
| 5 | 4.940 € | 4.858 € | 176.992 € |
| 10 | 4.225 € | 5.573 € | 150.596 € |
| 20 | 2.463 € | 7.335 € | 85.575 € |
| 30 | 144 € | 9.653 € | 0 € |
Si amortizas los mismos 20.000 € en el año 10, cuando quedan 150.596 € y 20 años:
| Opción | Ahorro de intereses | Resultado |
|---|---|---|
| Reducir plazo | 13.098 € | Terminas 3 años y 4 meses antes |
| Reducir cuota | 6.024 € | La cuota baja a 708,05 € |
El ahorro es menor que si amortizas al principio (13.098 € frente a 22.953 €) porque quedan menos años de intereses por delante. Cuanto antes amortices, mayor es el efecto.
Entonces, ¿por qué alguien elegiría reducir cuota?
Reducir cuota puede ser la mejor decisión aunque ahorre menos intereses:
| Situación | Opción recomendable |
|---|---|
| Tu presupuesto mensual va justo | Reducir cuota |
| Tienes hipoteca variable y temes subidas del Euríbor | Reducir cuota: una cuota más baja amortigua las subidas |
| Quieres invertir la diferencia de cuota cada mes | Reducir cuota |
| Tienes ingresos estables y margen mensual | Reducir plazo |
| Quieres terminar de pagar antes de jubilarte | Reducir plazo |
| Buscas el máximo ahorro de intereses | Reducir plazo |
Hay también una estrategia combinada: reducir cuota y seguir pagando voluntariamente la cuota antigua, amortizando la diferencia periódicamente. Conservas la flexibilidad de una cuota baja y, mientras puedas mantener el esfuerzo, te acercas al ahorro de reducir plazo.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 limita lo que el banco puede cobrarte, y en ningún caso puede superar la pérdida financiera que sufra la entidad:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % del importe amortizado durante los 3 primeros años, o 0,15 % durante los 5 primeros, según el contrato; después, 0 % |
| Fija | 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % desde entonces |
Con una hipoteca fija, amortizar 20.000 € en los primeros 10 años podría costarte hasta 400 € de comisión. Frente a un ahorro de miles de euros en intereses, sigue compensando en la mayoría de los casos, pero conviene incluirlo en el cálculo.
Cuándo no conviene amortizar
- Si no tienes fondo de emergencia. El dinero entregado al banco no se recupera. Primero, un colchón de 3 a 6 meses de gastos.
- Si tienes deudas más caras. Un préstamo al consumo o una tarjeta revolving cuestan mucho más que una hipoteca: amortiza primero esas deudas.
- Si tu hipoteca tiene un tipo muy bajo y puedes obtener una rentabilidad segura mayor (por ejemplo, en depósitos), amortizar rinde menos que esa alternativa.
- Si tienes la deducción por vivienda habitual. Quienes compraron su vivienda habitual antes de 2013 y aplicaban la deducción pueden seguir deduciendo el 15 % de lo pagado (capital, intereses y amortizaciones) hasta 9.040 € al año. Amortizar por encima de ese límite no genera deducción adicional, así que suele interesar repartir las amortizaciones para aprovecharla cada año.
Amortizar o invertir
Amortizar es una inversión sin riesgo que rinde exactamente el tipo de interés de tu hipoteca. Invertir puede rendir más a largo plazo, pero con riesgo de pérdidas. Una forma razonable de decidir:
| Tipo de tu hipoteca | Tendencia general |
|---|---|
| Bajo (por debajo del 2 %) | Muchas personas priorizan invertir, asumiendo su riesgo |
| Medio (2 % - 4 %) | Combinar: amortizar parte e invertir parte |
| Alto (por encima del 4 %) | Amortizar suele ser muy atractivo |
Ninguna opción es correcta para todos: depende de tu tolerancia al riesgo y de tu tranquilidad. Para muchas familias, terminar de pagar la casa antes tiene un valor que no se mide solo en euros.
Calcula tu caso con tus cifras exactas en la calculadora de hipoteca y amortización anticipada: verás el ahorro de cada opción y el nuevo plazo o la nueva cuota.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir libremente entre reducir cuota o plazo?
En la mayoría de los contratos, sí: al solicitar la amortización parcial indicas al banco si quieres reducir la cuota o el plazo. Revisa tu escritura, porque algunos contratos establecen una opción por defecto si no dices nada, y pide siempre por escrito la confirmación con el nuevo cuadro de amortización.
¿Hay un importe mínimo para amortizar?
Algunos contratos fijan un importe mínimo o un número máximo de amortizaciones al año. Revisa tu escritura o pregunta a tu banco antes de hacer la transferencia.
¿Amortizar anticipadamente tiene gastos de notaría?
Una amortización parcial normalmente no requiere escritura ni notario: basta con la solicitud al banco. La cancelación total sí suele requerir una escritura de cancelación y su inscripción en el registro si quieres que desaparezca la carga.
¿Es mejor hacer una amortización grande o varias pequeñas?
Desde el punto de vista de los intereses, cuanto antes entregues el dinero, más ahorras. Varias amortizaciones a medida que ahorras suelen ser mejores que esperar años para hacer una grande, siempre que no haya comisiones fijas por operación.