Calculadora de hipoteca y amortización

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas siempre la misma cuota mientras no cambie el tipo de interés. Cada cuota tiene dos partes: intereses sobre el capital pendiente y amortización de capital. Al principio pesan mucho los intereses y, con el paso de los años, cada vez más parte de la cuota reduce la deuda.

Cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ]

Donde C es el capital pendiente, i el tipo de interés mensual (TIN anual / 12) y n el número de cuotas mensuales que quedan. Cada mes, los intereses son capital pendiente × i y el resto de la cuota amortiza capital.

TIN y TAE no son lo mismo

El TIN es el tipo que se usa para calcular la cuota. La TAE añade comisiones y algunos gastos, y además refleja la frecuencia de pago; por eso sirve para comparar ofertas de distintos bancos. En las hipotecas variables, el tipo es el Euríbor más un diferencial y la cuota se recalcula en cada revisión, normalmente cada 6 o 12 meses. Esta calculadora supone un tipo constante durante todo el préstamo.

Amortizar reduciendo plazo o reduciendo cuota

Cuando adelantas dinero al banco tienes dos opciones:

• Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas de pagar antes. El nuevo número de cuotas es n = −ln(1 − C × i / Cuota) / ln(1 + i).
• Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. La nueva cuota se obtiene con la fórmula de arriba usando el capital que queda tras amortizar.

Reducir plazo siempre ahorra más intereses, porque el capital baja más deprisa y durante menos tiempo. Reducir cuota tiene sentido si necesitas aliviar tu presupuesto mensual o quieres ganar margen ante posibles subidas del Euríbor.

Ejemplo con números

Una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un TIN del 2,75 % tiene una cuota de 816,48 € y genera 93.934 € de intereses. Si amortizas 20.000 € al principio:

Con el mismo dinero, reducir plazo ahorra unos 13.560 € más; reducir cuota libera casi 82 € al mes desde el primer día.

Comisiones por amortización anticipada

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, limita lo que puede cobrar el banco, siempre con el tope de la pérdida financiera que sufra la entidad:

• Hipotecas variables: hasta el 0,25 % del importe amortizado durante los 3 primeros años, o hasta el 0,15 % durante los 5 primeros años, según el contrato. Después, sin comisión.
• Hipotecas fijas: hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después.

Cuánto necesitas ahorrar para comprar

Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio de compra, si es menor. El 20 % restante y los gastos de la compra los pones tú. En vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general fija cada comunidad autónoma y suele estar entre el 6 % y el 10 %. En vivienda nueva se paga un 10 % de IVA más Actos Jurídicos Documentados (en Canarias, IGIC). A eso se suman notaría y registro de la compraventa. Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo; tú pagas la tasación. Por eso una estimación prudente es ahorrar en torno al 30 % del precio.

Preguntas frecuentes