Para comprar un piso en España con hipoteca necesitas tener ahorrado, como referencia, entre el 26 % y el 30 % del precio de compra: el 20 % de entrada que el banco no suele financiar, más los impuestos y gastos de la compraventa, que en vivienda usada rondan entre el 8 % y el 12 % del precio según la comunidad autónoma. Para un piso de 250.000 €, eso supone entre 67.500 € y 77.500 € de ahorro previo. El banco te prestaría los 200.000 € restantes; a 30 años y un 2,75 % de interés, la cuota sería de unos 816 € al mes.
En este artículo desglosamos cada partida, con tablas para distintos precios y un ejemplo completo de compra. Si ya conoces el precio, calcula la cuota y el ahorro previo con nuestra calculadora de hipoteca y amortización.
Por qué el banco no financia el 100 %
Las entidades suelen prestar como máximo el 80 % del valor de la vivienda, tomando el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Es una práctica habitual de gestión del riesgo: si el comprador deja de pagar y el banco tiene que vender la vivienda, ese 20 % le sirve de margen.
Hay excepciones (programas públicos de aval para jóvenes, viviendas del propio banco o perfiles de ingresos muy altos), pero lo prudente es planificar con el escenario general: 20 % de entrada más gastos.
Ojo con la tasación: si compras por 250.000 € y la vivienda se tasa en 230.000 €, el 80 % se calcula sobre 230.000 € y el banco te prestaría como máximo 184.000 €. Tendrías que aportar 16.000 € más.
Las partidas que tienes que pagar tú
1. La entrada: 20 % del precio
Es la parte del precio que no financia el banco. Se paga en la firma de la compraventa, aunque a menudo una parte se adelanta antes como arras al firmar el contrato de reserva.
2. Los impuestos de la compraventa
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Tipo orientativo |
|---|---|---|
| Vivienda usada (segunda mano) | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Según la comunidad: por ejemplo, 6 % en Madrid, 7 % en Andalucía y 10 % o más en Cataluña |
| Vivienda nueva (primera entrega) | IVA | 10 % (en Canarias se aplica el IGIC) |
| Vivienda nueva, además | Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la compraventa | Entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad |
El ITP lo regula cada comunidad autónoma y muchas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de bajo valor. Consulta siempre la normativa de tu comunidad.
3. Notaría, registro, gestoría y tasación
| Gasto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Notaría de la escritura de compraventa | Comprador (salvo pacto) | Entre 600 € y 1.200 € |
| Registro de la Propiedad de la compraventa | Comprador | Entre 400 € y 800 € |
| Gestoría de la compraventa (opcional) | Comprador | Entre 300 € y 500 € |
| Tasación de la vivienda | Comprador | Entre 300 € y 600 € |
| Notaría, registro y gestoría de la hipoteca | Banco (Ley 5/2019) | 0 € para ti |
| AJD de la escritura de hipoteca | Banco | 0 € para ti |
Notaría y registro siguen aranceles oficiales que dependen del precio. En este artículo usamos 2.500 € como estimación conjunta de estos gastos.
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga los gastos de notaría, registro y gestoría de la escritura del préstamo, y desde finales de 2018 también el impuesto de AJD de la hipoteca. Tú solo pagas la tasación y las copias que solicites.
4. Otros costes que conviene prever
- Comisión de apertura, si el banco la cobra: en muchas ofertas actuales es cero.
- Seguros vinculados (hogar, vida) si los contratas con el banco para obtener bonificaciones.
- Mudanza, muebles y pequeñas reformas.
- Un colchón de emergencia que no debes gastar en la compra.
Tabla: ahorro necesario según el precio del piso
Vivienda usada, financiación del 80 %, 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación:
| Precio | Entrada (20 %) | Impuestos y gastos con ITP 6 % | Con ITP 8 % | Con ITP 10 % | Ahorro total necesario |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 11.500 € | 14.500 € | 17.500 € | 41.500 € - 47.500 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 14.500 € | 18.500 € | 22.500 € | 54.500 € - 62.500 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 17.500 € | 22.500 € | 27.500 € | 67.500 € - 77.500 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 20.500 € | 26.500 € | 32.500 € | 80.500 € - 92.500 € |
Y la hipoteca resultante, a 30 años con un TIN del 2,75 %:
| Precio | Préstamo (80 %) | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 489,89 € | 56.360 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 653,19 € | 75.147 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 816,48 € | 93.934 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 979,78 € | 112.720 € |
Ejemplo completo: piso usado de 250.000 € en una comunidad con ITP del 8 %
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 250.000 € |
| Hipoteca (80 %) | 200.000 € |
| Entrada (20 %) | 50.000 € |
| ITP (8 %) | 20.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | 2.500 € |
| Total de impuestos y gastos | 22.500 € |
| Ahorro total necesario | 72.500 € (29 % del precio) |
La cuota sería de 816,48 € al mes durante 30 años. Durante el primer año pagarías 5.445 € de intereses y amortizarías 4.352 € de capital: el sistema francés hace que al principio pese más el interés. Este es el inicio del cuadro de amortización:
| Año | Cuotas pagadas | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 9.798 € | 5.445 € | 4.352 € | 195.648 € |
| 2 | 9.798 € | 5.324 € | 4.474 € | 191.174 € |
| 3 | 9.798 € | 5.200 € | 4.598 € | 186.576 € |
| 5 | 9.798 € | 4.940 € | 4.858 € | 176.992 € |
| 10 | 9.798 € | 4.225 € | 5.573 € | 150.596 € |
| 20 | 9.798 € | 2.463 € | 7.335 € | 85.575 € |
| 30 | 9.798 € | 144 € | 9.653 € | 0 € |
¿Y si es vivienda nueva?
Para el mismo piso de 250.000 € de obra nueva, en lugar del ITP pagarías un 10 % de IVA (25.000 €) más el AJD de la compraventa. Con un AJD del 0,75 %, los impuestos sumarían 26.875 €; con un 1,5 %, 28.750 €. Además, el IVA se suele pagar de forma escalonada con las entregas a cuenta al promotor durante la construcción.
Cuánto tiempo tardarás en ahorrarlo
| Ahorro mensual | Tiempo para reunir 72.500 € |
|---|---|
| 500 € | 12 años |
| 1.000 € | 6 años |
| 1.500 € | 4 años |
| 2.000 € | 3 años |
Para acelerarlo, planifica con la regla 50/30/20, destina las pagas extra al ahorro y guarda el dinero en una cuenta remunerada o en depósitos que venzan cerca de la fecha prevista de compra. No lo inviertas en bolsa si piensas comprar en pocos años: una caída podría retrasar tu plan.
Cuánto puedes pedir según tus ingresos
Además del ahorro, el banco analizará tu capacidad de pago. Como referencia prudente, la cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Para una cuota de 816 €, necesitarías unos ingresos netos de entre 2.330 € y 2.720 € al mes. Simula distintos importes, plazos y tipos de interés en la calculadora de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un piso sin tener el 20 % ahorrado?
Es posible con hipotecas que financian más del 80 %, normalmente con avales públicos para jóvenes o con garantías adicionales, como el aval de un familiar sobre otra vivienda. Aun así, los impuestos y gastos tendrás que pagarlos casi siempre con ahorros propios.
¿Los gastos de la compra se pueden incluir en la hipoteca?
Por lo general, no: el banco calcula el préstamo sobre el valor de la vivienda. Algunas entidades financian un porcentaje mayor que cubre parte de los gastos, pero a cambio de más deuda y más intereses. Lo prudente es pagarlos con ahorros.
¿Cuándo se paga el ITP?
Se autoliquida después de la firma de la escritura, normalmente en un plazo de 30 días hábiles, aunque cada comunidad fija su plazo. Muchas veces lo gestiona la gestoría y te pide el importe antes de la firma.
¿Qué son las arras y cuánto se suele entregar?
Es una cantidad que el comprador entrega al firmar el contrato previo de reserva para asegurar la compra. Suele rondar el 10 % del precio y se descuenta de lo que pagas en la firma. Si el comprador desiste, puede perderla; si desiste el vendedor, puede tener que devolverla duplicada, según el tipo de arras pactado.