El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que destinas a pagar deudas:
Ratio de endeudamiento = Total de cuotas de deudas mensuales / Ingresos netos mensuales × 100
Ni la ley ni el Banco de España fijan un porcentaje máximo obligatorio para los particulares, pero la referencia habitual en el sector bancario y en la educación financiera es que el total de tus deudas no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Con un sueldo neto de 2.500 € al mes, eso significa no superar unos 750-875 € al mes en cuotas. Con 875 € de cuota, a 30 años y un 2,75 % de interés, podrías asumir una hipoteca de unos 214.000 €.
Los bancos, por su parte, están obligados por la Ley 5/2019 a evaluar tu solvencia antes de concederte una hipoteca. Este artículo te explica cómo calcular tu ratio, cuánto te pueden prestar y cómo protegerte de una subida de tipos. Simula tu cuota con la calculadora de hipoteca y amortización.
Qué cuenta como deuda
| Incluye | No incluye |
|---|---|
| Cuota de la hipoteca (la nueva y las que ya tengas) | Alquiler que dejarás de pagar al comprar |
| Préstamos personales y de coche | Suministros y gastos corrientes |
| Tarjetas de crédito con pago aplazado | Seguros (aunque el banco los tendrá en cuenta) |
| Préstamos de estudios | |
| Pensiones compensatorias o de alimentos que pagues |
Y en los ingresos se cuentan los netos y estables: nómina neta (mejor como neto anual entre 12), ingresos regulares demostrables y, en parejas, ambos sueldos si los dos firman la hipoteca.
Ejemplos de cálculo
| Situación | Ingresos netos | Deudas mensuales | Ratio |
|---|---|---|---|
| Una persona, solo hipoteca | 2.000 € | 650 € | 32,5 % |
| Pareja con hipoteca y préstamo del coche | 3.300 € | 900 € + 250 € | 34,8 % |
| Una persona con hipoteca alta | 1.800 € | 800 € | 44,4 % |
El tercer caso supera claramente la referencia: un imprevisto o una subida de tipos podría hacer difícil afrontar los pagos.
Cuota máxima y préstamo máximo según tus ingresos
Préstamo a 30 años con un TIN del 2,75 %, sin otras deudas. El precio de vivienda supone que el banco financia el 80 %:
| Ingresos netos | Cuota 30 % | Cuota 35 % | Préstamo 30 % | Préstamo 35 % | Precio vivienda (35 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | 525 € | 110.229 € | 128.600 € | 160.751 € |
| 2.000 € | 600 € | 700 € | 146.972 € | 171.467 € | 214.334 € |
| 2.500 € | 750 € | 875 € | 183.715 € | 214.334 € | 267.918 € |
| 3.000 € | 900 € | 1.050 € | 220.458 € | 257.201 € | 321.501 € |
| 3.500 € | 1.050 € | 1.225 € | 257.201 € | 300.068 € | 375.085 € |
| 4.000 € | 1.200 € | 1.400 € | 293.944 € | 342.935 € | 428.668 € |
La fórmula para pasar de cuota a préstamo es la inversa del sistema francés:
Préstamo máximo = Cuota × [1 − (1 + i)⁻ⁿ] / i
Con i = TIN / 12 y n = número de cuotas. Recuerda que, además del préstamo, necesitarás ahorros para la entrada (20 %) y los gastos de compra.
La prueba de resistencia: ¿y si suben los tipos?
Si tu hipoteca es variable o mixta, calcula tu ratio con un tipo 2 puntos más alto que el actual. Para una hipoteca de 200.000 € a 30 años:
| Tipo de interés | Cuota | Ratio con 2.500 € netos |
|---|---|---|
| 2,75 % | 816,48 € | 32,7 % |
| 4,75 % | 1.043,29 € | 41,7 % |
Una subida de 2 puntos llevaría el ratio del 33 % al 42 %. Si no podrías pagar esa cuota, plantéate un importe menor, un plazo diferente o una hipoteca fija.
Caso práctico: pareja con 3.300 € netos al mes
Ana y Luis cobran juntos 3.300 € netos y pagan 250 € al mes por el préstamo del coche. Quieren comprar una vivienda.
- Límite total de deudas (35 %): 3.300 × 0,35 = 1.155 €.
- Margen para la hipoteca: 1.155 − 250 = 905 €.
- Préstamo máximo a 30 años al 2,75 %: unos 221.700 €.
- Precio de vivienda aproximado, financiando el 80 %: unos 277.000 €, siempre que tengan ahorrados la entrada y los gastos (unos 80.000 €).
Si liquidan antes el préstamo del coche, su margen para la hipoteca sube a 1.155 € y el préstamo máximo, a unos 283.000 €.
Lo que mira el banco además del ratio
| Factor | Qué valora |
|---|---|
| Estabilidad laboral | Contrato indefinido, antigüedad, sector |
| Ahorro aportado | Cuanto mayor la entrada, menor riesgo |
| Edad | Que la hipoteca termine antes de una edad razonable de jubilación |
| Historial crediticio | Impagos en ficheros de morosidad o en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) |
| Relación préstamo-valor | Normalmente, como máximo el 80 % del valor de la vivienda |
| Gastos familiares | Hijos y otras cargas |
Cómo mejorar tu ratio
- Liquidar préstamos pequeños antes de pedir la hipoteca: cada cuota que eliminas libera capacidad.
- Aportar más entrada para pedir menos dinero.
- Alargar el plazo, con prudencia: baja la cuota, pero aumentan los intereses totales.
- Incluir a otro titular con ingresos estables.
- Evitar nuevas deudas, incluidas las compras a plazos, en los meses previos a pedir la hipoteca.
Simula distintos importes, plazos y tipos en la calculadora de hipoteca y amortización y comprueba que la cuota encaje en tu ratio.
Preguntas frecuentes
¿El Banco de España fija un ratio de endeudamiento máximo?
No existe un límite legal único. La normativa obliga a las entidades a evaluar tu solvencia y a prestar de forma responsable, y la referencia habitual es que las deudas no superen el 30-35 % de los ingresos netos. Cada banco aplica sus propios criterios internos.
¿El alquiler cuenta en el ratio de endeudamiento?
Para el banco, el alquiler que dejarás de pagar al comprar no suele contar. Pero si vas a mantener un alquiler, por ejemplo de otra vivienda, sí conviene tenerlo en cuenta para tu propio presupuesto.
¿Con contrato temporal puedo conseguir hipoteca?
Es más difícil, pero no imposible. El banco valorará tu historial laboral, tus ingresos de los últimos años y, a menudo, pedirá más entrada o un avalista.
¿Qué ratio es recomendable si tengo hijos?
Lo prudente es quedarse en la parte baja del rango, en torno al 30 % o por debajo, porque los gastos familiares reducen tu margen para imprevistos.