La elección entre hipoteca fija, variable o mixta depende de cuánto riesgo de subida de cuota puedes asumir. Con una hipoteca fija pagas la misma cuota toda la vida del préstamo, aunque suba el Euríbor; con una variable, la cuota se recalcula periódicamente según el Euríbor más un diferencial, y puede subir o bajar; con una mixta, tienes un tipo fijo los primeros años (normalmente de 5 a 15) y después pasa a variable. Por ejemplo, en un préstamo de 200.000 € a 30 años, cada punto porcentual de interés supone entre 50 y 60 € más de cuota al mes: al 2,5 % pagarías 790 € y al 4,5 %, 1.013 €.
No existe una opción mejor en abstracto. Este artículo explica cómo funciona cada una, qué ocurre con tu cuota en distintos escenarios de tipos y qué preguntas hacerte antes de decidir. Para probar con tus propias cifras, usa la calculadora de hipoteca y amortización.
Cómo funciona cada tipo de hipoteca
| Característica | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | Igual durante todo el préstamo | Euríbor + diferencial | Fijo unos años, después Euríbor + diferencial |
| Cuota | Constante | Se revisa cada 6 o 12 meses | Constante en el tramo fijo; después variable |
| Riesgo de subida | Ninguno | Total | Solo a partir del tramo variable |
| Beneficio si bajan los tipos | No | Sí | Solo en el tramo variable |
| Tipo inicial habitual | El más alto de los tres | El más bajo, según el Euríbor | Intermedio |
| Comisión máxima por amortizar (Ley 5/2019) | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, según contrato; después 0 % | Según el tramo y el contrato |
| Perfil al que suele encajar | Quien prioriza la estabilidad | Quien puede absorber subidas de cuota | Quien quiere certeza los primeros años |
Qué es el Euríbor y por qué importa
El Euríbor es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. El índice más usado en las hipotecas españolas es el Euríbor a 12 meses, que publica el Banco de España como tipo de referencia oficial. Depende en gran medida de los tipos de interés que fija el Banco Central Europeo.
En una hipoteca variable, tu tipo es:
Tipo aplicable = Euríbor + diferencial
Si el contrato fija un diferencial del 0,75 % y en la revisión el Euríbor está en el 2,25 %, pagarás un 3 % hasta la siguiente revisión.
El Euríbor ha pasado por etapas muy distintas: estuvo en terreno negativo entre 2016 y 2022 y superó el 4 % en 2023 tras las subidas de tipos del BCE. Esa variabilidad es exactamente el riesgo que asumes con una hipoteca variable.
Cuánto cambia la cuota con el tipo de interés
Préstamo de 200.000 € a 30 años:
| Tipo de interés | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 1,5 % | 690,24 € | 48.487 € |
| 2,0 % | 739,24 € | 66.126 € |
| 2,5 % | 790,24 € | 84.487 € |
| 3,0 % | 843,21 € | 103.555 € |
| 3,5 % | 898,09 € | 123.312 € |
| 4,0 % | 954,83 € | 143.739 € |
| 4,5 % | 1.013,37 € | 164.813 € |
| 5,0 % | 1.073,64 € | 186.512 € |
Entre un 2 % y un 5 %, la cuota sube 334 € al mes y los intereses totales casi se triplican.
Escenario 1: hipoteca variable con subida de tipos
Empiezas con un tipo del 2,5 % (cuota de 790,24 €). Al cabo de 5 años, el Euríbor ha subido y tu tipo pasa al 4,5 %:
| Momento | Capital pendiente | Tipo | Cuota mensual |
|---|---|---|---|
| Años 1 a 5 | 200.000 € → 176.151 € | 2,5 % | 790,24 € |
| Desde el año 6 (subida) | 176.151 € | 4,5 % | 979,10 € |
| Desde el año 6 (bajada) | 176.151 € | 1,5 % | 704,49 € |
Una subida de 2 puntos te costaría 189 € más al mes, más de 2.200 € al año. Una bajada te ahorraría 86 € al mes. La pregunta clave es: ¿podrías pagar 189 € más al mes sin problemas?
Escenario 2: hipoteca mixta
Hipoteca mixta con un 2,25 % fijo durante 10 años. La cuota inicial es de 764,49 €. Tras 10 años quedan 147.640 € pendientes y 20 años de plazo. La nueva cuota dependerá del tipo variable en ese momento:
| Tipo variable a partir del año 11 | Cuota desde el año 11 | Diferencia con la cuota inicial |
|---|---|---|
| 2,0 % | 746,89 € | −17,60 € |
| 3,0 % | 818,81 € | +54,32 € |
| 4,0 % | 894,67 € | +130,18 € |
| 5,0 % | 974,36 € | +209,87 € |
La ventaja de la mixta es que, cuando llega el tramo variable, ya has amortizado una parte importante del capital, así que una misma subida de tipos afecta a una deuda menor.
Cómo decidir: preguntas clave
| Pregunta | Si la respuesta es sí… |
|---|---|
| ¿Una subida de 150-200 € de cuota pondría en riesgo tu presupuesto? | Fija o mixta con un tramo fijo largo |
| ¿Tienes ingresos holgados o un colchón amplio de ahorro? | La variable es asumible |
| ¿Piensas amortizar mucho capital en los primeros años? | Variable o mixta: la comisión por amortizar suele ser más baja |
| ¿Vas a vender o cambiar de vivienda en pocos años? | Variable o mixta |
| ¿El préstamo es muy largo, de 30 años o más? | Valora la fija: más años de exposición a los tipos |
| ¿El diferencial entre la fija y la variable inicial es pequeño? | La fija sale relativamente barata como «seguro» |
Una forma práctica de comparar: calcula cuánto pagarías de más al principio con la fija frente a la variable y piensa en esa diferencia como el precio de un seguro contra las subidas.
Las bonificaciones: el tipo que de verdad vas a pagar
Casi todas las ofertas anuncian un tipo bonificado que solo obtienes si contratas productos vinculados: domiciliar la nómina, seguros de hogar y vida, planes de pensiones o un consumo mínimo con tarjeta. Si dejas de cumplirlos, el tipo sube.
Para comparar ofertas:
- Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que el banco debe entregarte al menos 10 días naturales antes de la firma.
- Compara la TAE, que incluye el coste de los productos vinculados, y no solo el TIN bonificado.
- Calcula el coste anual de los seguros vinculados frente a los mismos seguros contratados por tu cuenta.
¿Puedo cambiar de variable a fija después?
Sí, mediante una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad. La Ley 5/2019 limita la compensación que puede cobrarse cuando cambias de tipo variable a fijo, y la reduce a cero pasados los primeros años del préstamo. Tendrás que negociar el nuevo tipo con las condiciones del mercado en ese momento, que pueden no ser tan buenas como las que había al firmar.
Simula cualquier escenario de tipo, plazo e importe con la calculadora de hipoteca y amortización.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
Normalmente cada 6 o 12 meses, según el contrato. En cada revisión, el banco toma el valor del Euríbor de referencia, le suma el diferencial y recalcula la cuota para el periodo siguiente sobre el capital pendiente y el plazo restante.
¿Qué pasa si el Euríbor es negativo?
La normativa establece que el tipo aplicable no puede ser negativo: como mínimo es 0 %, aunque el Euríbor más el diferencial dé un resultado inferior. Además, las cláusulas suelo que impiden aprovechar las bajadas están prohibidas en los nuevos préstamos.
¿La hipoteca mixta es siempre la opción intermedia?
En riesgo, sí: tienes estabilidad en los primeros años, cuando la deuda es mayor. Pero no siempre en coste: si los tipos bajan mucho durante el tramo fijo, no te beneficias, y si suben justo cuando empieza el tramo variable, asumirás la subida.
¿Se puede negociar el diferencial?
Sí. El diferencial y las bonificaciones son negociables, y conviene pedir ofertas a varias entidades. Un buen perfil (ingresos estables, entrada alta, bajo endeudamiento) suele conseguir mejores condiciones.