Al comprar una vivienda en España, además del precio pagas impuestos y gastos de formalización que suman, en general, entre el 8 % y el 13 % del precio. Los impuestos dependen de si la vivienda es usada, que paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de tu comunidad autónoma (normalmente entre el 6 % y el 10 %), o nueva, que paga un 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de entre el 0,5 % y el 1,5 %. A eso se suman notaría, registro, gestoría y tasación, unos 2.000-3.000 € en total. Para un piso usado de 250.000 € en una comunidad con un ITP del 8 %, los gastos rondan los 22.500 €.
Por eso los bancos y los expertos recomiendan ahorrar en torno al 30 % del precio: el 20 % de entrada más estos gastos. Calcula después tu cuota con la calculadora de hipoteca y amortización.
Resumen: qué pagas según el tipo de vivienda
| Concepto | Vivienda usada | Vivienda nueva (primera entrega) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: entre el 6 % y el 10 % aprox., según la comunidad | IVA: 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) |
| AJD de la compraventa | No | Sí: entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad |
| Notaría de la compraventa | Comprador | Comprador |
| Registro de la compraventa | Comprador | Comprador |
| Gestoría (opcional) | Comprador | Comprador |
| Tasación (si hay hipoteca) | Comprador | Comprador |
| Gastos de la escritura de hipoteca | Banco | Banco |
| Plusvalía municipal | Vendedor (salvo pacto) | Vendedor (promotor) |
En Canarias, en lugar del IVA se aplica el IGIC, y el País Vasco y Navarra tienen su propia normativa.
El ITP: vivienda de segunda mano
Lo fija cada comunidad autónoma. Algunos tipos generales de referencia:
| Comunidad | Tipo general orientativo |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Andalucía | 7 % |
| Cataluña | 10 % o más, según el importe |
Muchas comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de menor valor, con requisitos de edad, renta y precio. Comprueba siempre la normativa vigente de tu comunidad antes de calcular.
El ITP se calcula sobre el precio de la escritura o sobre el valor de referencia de Catastro, si este es mayor. Se paga en un plazo de 30 días hábiles desde la firma en la mayoría de comunidades.
El IVA y el AJD: vivienda nueva
- IVA: 10 % del precio en la primera entrega de una vivienda nueva. En vivienda de protección oficial de régimen especial, el 4 %. Se paga al promotor, a menudo de forma escalonada durante la construcción.
- AJD de la escritura de compraventa: lo fija cada comunidad, normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Notaría, registro, gestoría y tasación
| Gasto | Qué es | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Notaría | Escritura pública de compraventa; arancel regulado según el precio | 600 € - 1.200 € |
| Registro de la Propiedad | Inscribir la vivienda a tu nombre | 400 € - 800 € |
| Gestoría | Tramitar impuestos e inscripción (opcional) | 300 € - 500 € |
| Tasación | Obligatoria si pides hipoteca | 300 € - 600 € |
Los aranceles de notaría y registro están regulados y dependen del precio y del número de folios. Los importes de la tabla son orientativos.
Quién paga los gastos de la hipoteca
Desde la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, el banco paga:
- La notaría de la escritura de préstamo hipotecario.
- El registro de la hipoteca.
- La gestoría de la hipoteca.
- El AJD de la escritura de hipoteca, a cargo del banco desde noviembre de 2018.
Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas.
Ejemplo 1: piso usado de 250.000 € con un ITP del 8 %
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 250.000 € |
| ITP (8 %) | 20.000 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 450 € |
| Total de impuestos y gastos | 22.350 € (8,9 % del precio) |
| Entrada (20 %) | 50.000 € |
| Ahorro total necesario | 72.350 € |
| Hipoteca (80 %) | 200.000 € |
Ejemplo 2: piso nuevo de 250.000 € con un AJD del 1 %
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 250.000 € |
| IVA (10 %) | 25.000 € |
| AJD de la compraventa (1 %) | 2.500 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | 2.350 € |
| Total de impuestos y gastos | 29.850 € (11,9 % del precio) |
| Entrada (20 %) | 50.000 € |
| Ahorro total necesario | 79.850 € |
A igual precio, la vivienda nueva suele tener más impuestos que la usada en comunidades con un ITP bajo.
Comparativa según el ITP de tu comunidad
Piso usado de 250.000 €, con 2.350 € de notaría, registro, gestoría y tasación:
| ITP | Impuesto | Total de gastos | % sobre el precio |
|---|---|---|---|
| 6 % | 15.000 € | 17.350 € | 6,9 % |
| 7 % | 17.500 € | 19.850 € | 7,9 % |
| 8 % | 20.000 € | 22.350 € | 8,9 % |
| 10 % | 25.000 € | 27.350 € | 10,9 % |
La diferencia entre comunidades puede superar los 10.000 € para la misma vivienda.
Gastos posteriores que conviene prever
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): anual, lo cobra el ayuntamiento. Es habitual prorratear el del año de la compra con el vendedor.
- Comunidad de propietarios: cuota mensual o trimestral.
- Seguro de hogar: obligatorio el de daños por incendio si tienes hipoteca.
- Altas de suministros, mudanza y pequeñas reformas.
¿Se puede desgravar la compra de vivienda?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual se suprimió para las compras desde el 1 de enero de 2013. Solo la mantienen quienes compraron antes y ya la aplicaban. Algunas comunidades tienen deducciones propias para jóvenes o para determinadas zonas; revisa las de la tuya.
Con el ahorro calculado, simula la cuota y los intereses de tu hipoteca en la calculadora de hipoteca y amortización.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La paga el vendedor, porque grava el aumento de valor del terreno durante el tiempo en que fue propietario. Solo cambia si se pacta otra cosa en el contrato, algo que conviene revisar antes de firmar.
¿Los gastos de compra se pueden financiar con la hipoteca?
En general, no: el banco financia hasta un porcentaje del valor de la vivienda, normalmente el 80 %. Los impuestos y gastos se suelen pagar con ahorros propios.
¿El ITP se paga sobre el precio de compra o sobre otro valor?
Sobre el mayor entre el precio de la escritura y el valor de referencia de Catastro. Si compras por debajo del valor de referencia, pagarás el impuesto sobre este último.
¿Puedo pagar menos ITP siendo joven?
En muchas comunidades sí: existen tipos reducidos para menores de 35 años, con límites de precio de la vivienda y de renta. Los requisitos y porcentajes cambian según la comunidad y el año, así que compruébalos en la web de la hacienda autonómica.